13 января 2017 г.СтатьяКонтакты для прессы: pr@lp.ru

 Какие новые объекты недвижимости появятся в новом году

 Как изменились полномочия регистратора при проведении экспертизы документов

​​​​​​​ Какую компенсацию получат собственники при утрате прав на жилое помещение

1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ), который вводит единую систему регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета. Сейчас эти отношения регулируются федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) и от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ). Рассмотрим основные положения нового закона и существенные изменения, которые он внесет в систему действующих правовых актов.

Появление единого реестра недвижимости позволит повысить достоверность сведений об объектах недвижимости

Наиболее важное нововведение — объединение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) в единый информационный ресурс.

Закон № 218-ФЗ предполагает не только передачу функций кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество одному органу, но и включение в состав единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) исчерпывающих сведений об объектах недвижимого имущества.

Этот реестр будет включать в себя реестр объектов недвижимости, реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, сведения о проектах межевания территорий, кадастровые карты, книги учета документов и другую информацию. Предполагается, что данная мера значительно упростит процедуру регистрации недвижимого имущества и прав на него для правообладателей.

Сейчас кадастровый учет объектов недвижимого имущества и регистрацию прав на него осуществляют различные органы. При этом возможны ситуации, когда данные об объекте недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, отличаются от информации о том же объекте в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Например, после приобретения нежилого помещения свободной планировки новый собственник возвел внутренние перегородки, изменив тем самым характеристики объекта недвижимости. После этого в связи с изменением характеристик объекта недвижимого имущества был осуществлен кадастровый учет (п. 1 ст. 16 Закона № 221-ФЗ). Внесение соответствующей информации об объекте недвижимого имущества в государственный кадастр не означает, что аналогичная информация будет отражена в ЕГРП. То есть правообладатель должен обращаться в Росреестр для внесения изменений в сведения об объекте недвижимого имущества.

Введение единого реестра существенно упростит данную процедуру для правообладателей: Закон № 218-ФЗ предусматривает ряд случаев, когда для изменения сведений об объекте недвижимости кадастровый учет осуществляется без одновременной регистрации прав (в том числе в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, прекращением объекта недвижимости и т. д.). Таким образом, объединение ЕГРП и ГКН позволит повысить достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН, и избежать разночтений в сведениях об объектах недвижимости.

Обеспечение публичности и достоверности реестра должно являться главной целью закона, регулирующего систему кадастрового учета и регистрации прав. Данные принципы являются основополагающими для системы государственной регистрации прав на имущество.
Принцип публичной достоверности реестра означает, что для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Необходимо отметить также, что в Законе № 218- ФЗ сохранены нормы о признании юридически действительными прав на объекты недвижимости, возникших до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, при отсутствии их регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, п. 1 ст. 6 Закона № 122-ФЗ).

Пункт 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ признает юридически действительными при отсутствии регистрации в ЕГРН также и права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона.
Приведенные случаи являются исключением из общего правила об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и призваны обеспечить стабильность оборота и гарантировать сохранение прав на объекты недвижимости, возникших до появления требований об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество. Во втором случае это также позволит не допустить ситуации, когда объект недвижимого имущества не имеет собственника в течение определенного периода времени (например, с момента смерти наследодателя и до момента внесения в реестр записи о правах наследника; в случае реорганизации — с момента внесения записи о прекращении юридического лица до момента регистрации права на объект недвижимого имущества его правопреемника).

Новый закон сохраняет правила о признании юридически действительным технического учета или государственного учета объектов недвижимости, осуществленных до дня вступления в силу Закона № 221-ФЗ (в настоящий момент аналогичные правила предусмотрены для ранее учтенных объектов недвижимости — ст. 45 Закона № 221-ФЗ). При этом объекты недвижимости, в отношении которых государственный кадастровый или государственный учет не был осуществлен, но права на которые были зарегистрированы, также признаются ранее учтенными объектами недвижимости. Закон № 218-ФЗ предусматривает аналогичные предусмотренным действующим Законом № 221-ФЗ основания для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, в случае их отсутствия в ЕГРН. При этом сведения о ранее учтенных объектах недвижимости не могут быть внесены в ЕГРН, если в данном реестре уже содержатся сведения о таких объектах.

Новый закон существенно расширил полномочия регистратора по правовой экспертизе представляемых документов

Закон № 218-ФЗ изменил подход к обращению с заявлениями о регистрации прав на недвижимое имущество и заявлениями о кадастровом учете.

Теперь такие заявления можно будет подать в подразделение органа регистрации прав независимо от места нахождения объекта недвижимости (п. 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Новый закон, в отличие от действующего Закона № 122-ФЗ, предусматривает возможность отказа в приеме заявления и прилагаемых к нему документов. Такой отказ допускается только в одном случае: не установлена личность лица, обратившегося с соответствующим заявлением (п. 15 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Также существенно изменен подход к приостановлению регистрации и отказу в регистрации прав. Отказ в регистрации прав и осуществлении кадастрового учета допускается только в случае, если заявитель не устранил причины, послужившие основанием для приостановления регистрации прав или кадастрового учета (ст. 27 Закона № 218-ФЗ).

Перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав и кадастрового учета был существенно расширен. Основания такого приостановления определяются правовой экспертизой, которую проводит регистрирующий орган.

Вопрос о пределах правовой экспертизы документов, предоставленных на государственную регистрацию, являлся одним из самых проблемных при обсуждении и принятии нового закона. Например, предлагалось обязать регистратора выяснять основания возникновения у отчуждателя недвижимости (а также всех предыдущих отчуждателей) права собственности в отношении данной недвижимости по каждой новой сделке (предложения Общественной палаты РФ по реализации подп. «б» п. 3 Перечня поручений Президента РФ от 09.08.2015 № Пр-1610).

В актуальной редакции Закона № 218-ФЗ полномочия регистратора в части проведения правовой экспертизы были конкретизированы по сравнению с действующим законодательством. В частности, регистратор должен проверять сделку, подлежащую государственной регистрации, в том числе на предмет ее ничтожности и наличия в случаях, предусмотренных законом, согласия на совершение сделки. При отсутствии такого согласия (если сделка не является ничтожной), сведения об этом также вносятся в реестр прав на недвижимость. Кроме того, регистрирующий орган проверяет вопросы компетенции органов публичной власти при принятии ими тех или иных актов, подлинность представляемых на регистрацию документов, а также наличие или отсутствие ряда иных обстоятельств, которые могут стать основанием для приостановления регистрации.

При этом необходимо учитывать, что само по себе решение регистрирующего органа о приостановлении регистрации (либо об отказе в осуществлении государственной регистрации) не может повлиять на действительность сделки или акта госоргана. У сторон остается возможность оспорить решение регистрирующего органа, которое они считают неправомерным.

Также Закон № 218-ФЗ сохранил действующее правило о том, что регистрирующий орган не должен осуществлять проверку законности сделок и иных нотариально удостоверенных документов, на основании которых осуществляется государственная регистрация прав на недвижимость.

Сейчас полномочия регистрирующего органа ограничены проверкой оснований для отказа в госрегистрации прав. В связи с этим достаточно остро стоит вопрос о защите прав добросовестных приобретателей (и добросовестных собственников) недвижимого имущества: судебная практика не считает достаточным проявлением добросовестности приобретателя недвижимости обращение к ЕГРП (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014).

Помимо проверки наличия записи в реестре, приобретатель должен также проявить разумную осмотрительность при заключении сделки, в том числе принять меры по ознакомлению со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость и выяснению прав лица, отчуждающего имущество, а также основанию возникновения у продавца права собственности на имущество.

Закон № 218-ФЗ увеличил сроки возможного приостановления регистрации прав: по общему правилу государственная регистрация прав или кадастровый учет могут быть приостановлены только один раз и на срок до 3 месяцев — по решению госрегистратора или до 6 месяцев — по инициативе заявителя (п. 2 ст. 26, п. 1 ст. 30 Закона № 218-ФЗ).

Однако новый закон предусматривает ряд оснований, для которых применяются иные сроки приостановления. Например, в случае непредставления документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам, приостановление возможно на срок не более одного месяца. Если в отношении прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, существует судебный спор, процедура приостановления действует до разрешения спора судом.

Еще одна цель совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость и осуществления кадастрового учета — сокращение срока регистрационных действий.
По общему правилу срок для государственной регистрации прав на недвижимое имущество составит 7 рабочих дней, для кадастрового учета — 5 рабочих дней, а в случае подачи заявления на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав — 10 рабочих дней (п. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

По новому закону можно будет зарегистрировать машиноместо, предприятие и единый недвижимый комплекс

Закон № 218-ФЗ закрепил возможность регистрации прав и кадастрового учета таких объектов недвижимости, как машино-место, единый недвижимый комплекс и предприятие.
Действующее законодательство не рассматривает машино-место в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и не предусматривает возможности его государственной регистрации в качестве такового. Ряд сложностей существует также с осуществлением кадастрового учета машино-места.

Сложившаяся судебная практика рассматривает машино-место как часть объекта недвижимости и допускает возможность его кадастрового учета именно в качестве части объекта недвижимости (апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2016 по делу № 33а-7462/2016).
Новый же закон рассматривает машиноместа в качестве самостоятельных объектов недвижимости и допускает возможность их кадастрового учета (п. 7 ст. 1, подп. 1 п. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Такое решение можно считать довольно неоднозначным.

Действующее законодательство не предусматривает возможность кадастрового учета таких объектов недвижимого имущества, как единый недвижимый комплекс и предприятие, поэтому кадастровый учет должен осуществляться отдельно в отношении каждого объекта недвижимости, входящего в их состав. Тем не менее действующее законодательство допускает возможность регистрации прав в отношении предприятия (ст. 22 Закона № 122-ФЗ). Регистрация права, переход или ограничение (обременение) права на предприятие в целом являются основаниями для внесения в ЕГРП соответствующей записи в отношении каждого из объектов недвижимого имущества, которые входят в состав предприятия как имущественного комплекса.

Новый закон предусматривает возможность кадастрового учета и единого недвижимого комплекса, и предприятия как имущественного комплекса (ст. 46 Закона № 218-ФЗ). При этом в отношении каждого объекта недвижимости, входящего в состав единого недвижимого комплекса, или предприятия как имущественного комплекса должен быть осуществлен кадастровый учет и каждому такому объекту присваивается кадастровый номер (подп. 21—22 п. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ, п. 2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ, утв. приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877 (вступил в силу с 01.01.2017)).

Кадастровый учет и регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс будут осуществляться в двух случаях:
— завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию как единого недвижимого комплекса;
— объединение по заявлению собственника нескольких объектов недвижимости, которые имеют единое назначение, неразрывно связаны физически или технологически или расположены на одном земельном участке.

В отношении предприятия предусмотрено, что регистрация права собственности на него возможна после кадастрового учета и государственной регистрации каждого из объектов недвижимости, которые входят в состав предприятия как имущественного комплекса.

Новый закон не изменил подход к ответственности регистратора за ненадлежащую правовую экспертизу документов

Закон № 218-ФЗ уточнил нормы об ответственности органа регистрации прав, а также предусмотрел ряд положений о распределении ответственности между органом, осуществляющим регистрацию прав, и государственным регистратором.

В соответствии с положениями нового закона орган регистрации несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе утрату или искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН; незаконный отказ в осуществлении регистрации и кадастрового учета, установленный решением суда, вступившим в законную силу; несоответствие сведений публичных кадастровых карт сведениям, которые содержатся в ЕГРН. Закон предусматривает возмещение за счет казны Российской Федерации в полном объеме убытков, причиненных лицу в результате ненадлежащего исполнения полномочий органом регистрации. При этом орган регистрации имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией сумм к физическим или юридическим лицам, чьи незаконные действия привели к возникновению таких убытков; органам государственной власти и местного самоуправления, если убытки возникли вследствие признания незаконным акта соответствующего органа, а также к лицу, выполнявшему кадастровые работы, если причиной возникновения убытков стали реестровая ошибка и предоставление таким лицом недостоверных данных для их внесения в ЕГРН.

В свою очередь, государственный регистратор отвечает за несоответствие сведений, которые он внес в ЕГРН, документам, представленным на государственную регистрацию прав или кадастровый учет. Также регистратор несет ответственность за необоснованное приостановление государственной регистрации и кадастрового учета, необоснованный отказ или уклонение от осуществления государственной регистрации прав или государственного кадастрового учета.

Действующее законодательство содержит ряд положений об ответственности органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В частности, регистрирующий орган отвечает за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей; за полноту и подлинность предоставляемой информации, содержащейся в реестре; необоснованный отказ в государственной регистрации прав и уклонение от ее осуществления, а также за внесение в ЕГРП записей, не соответствующих закону, иному нормативному правовому акту или правоустанавливающим документам (п.п. 1, 3 ст. 31 Закона № 122-ФЗ).

Однако ни в действующем, ни в новом законе не решен вопрос о привлечении регистрирующего органа к ответственности за ненадлежащее осуществление правовой экспертизы. При этом экспертиза предоставленных на регистрацию документов является обязанностью регистрирующего органа (п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 13 Закона № 122-ФЗ, подп. 3 п. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ), неисполнение которой является основанием для привлечения его к ответственности (п. 1 ст. 31 Закона № 122-ФЗ). Стоит также отметить, что для возмещения вреда, причиненного государственным органом, необходимо наличие причинно-следственной связи между незаконными действиями госоргана и причиненными убытками.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, судебная практика достаточно узко понимает возможность привлечения к ответственности регистрирующего органа. Например, в одном деле истец обратился в суд с иском о взыскании убытков с органа государственной регистрации в связи с тем, что ипотека нежилого помещения была зарегистрирована государственным органом без одновременной ипотеки земельного участка. По мнению истца, в результате этого он понес убытки, связанные с отсутствием правомочий на обращение взыскания на заложенное имущество, в размере, заявленном в иске. Суды оказали в удовлетворении иска, сославшись на то, что наступление убытков не вызвано непосредственно действиями регистриующего органа (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 по делу № А27-4264/2008). В другом деле истец приобрел по договору купли-продажи мелиоративную систему, которая была зарегистрирована в качестве объекта недвижимости. После этого он продал этот объект третьему лицу, а суд признал право собственности третеьго лица на этот объект отсутстсвующим. Стороны заключили соглашение о возврате дененежных средств по договору купли-продажи. Истец вернул часть суммы по данному договору, остальную часть обязался вернуть после взыскания убытков с регистрирующего органа. Истец обратился в суд с иском о взыскании убытков, ссылаясь на то, что в результате неправомерных действий регистрирующего органа, совершенных при регистрации перехода права собственности на спорное имущество, обществу причинены убытки в размере его стоимости. Суд первой инстанции иск удовлетоврил, сославшись на то, что мелиоративная система не является самостоятельным объектом недвижимости. В связи с этим у регистратора не было оснований для регистрации прав на спорное имущество ни за первоначальным владельцем, ни при последующем его отчуждении истцу и третьему лицу. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что основанием для регистрации права на мелиоративную систему являлись договор и акт передачи имущества. В связи с этим апелляция посчитала, что отсутствуют обстоятельства, свидетельствующие о нарушении регистрационным органом установленного законом порядка проведения государственной регистрации права на спорное имущество. Суд кассационной инстанции поддержал апелляцию, сославшись на то, что тот факт, что право собственности на мелиоративную систему как объект, не имеющий самостоятельного назначения, признано в судебном порядке отсутствующим, не подтверждает виновности и противоправности действий регистрирующего органа, которые повлекли причинение вреда истцу. Государственная регистрация была осуществлена на основании представленных сторонами сделок, не признанных в установленном порядке недействительными (постановление АС Дальневосточного округа от 25.02.2015 по делу № А16-503/2014).

В другом деле орган государственной регистрации зарегистрировал право собственности на основании договора купли- продажи, который в дальнейшем был признан судом недействительным. Между тем суд отказал в удовлетворении требований о взыскании убытков с госоргана, поскольку на момент внесения записи договор не был признан недействительным и внесенные записи соответствовали правоустанавливающим документам. При этом в решении о признании договора купли-продажи недействительным суд дал оценку правовому основанию возникновения права собственности, но не правомерности действий регистратора. Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями регистратора и наступлением вреда для истца (постановление ФАС Уральского округа от 23.12.2008 по делу № А60-10956/2008-С1).

За утрату прав на жилое помещение собственник получит компенсацию в размере
1 млн руб.

Действующее законодательство предусматривает возможность получения собственником жилого помещения компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение (ст. 31.1 Закона № 122-ФЗ). Выплата такой разовой компенсации собственнику жилого помещения не является мерой ответственности, а также не имеет своей целью полное возмещение причиненного собственнику жилого помещения ущерба. Целью данного правового механизма являются «частичная компенсация возникших негативных последствий, стимулирование участия в обороте жилых помещений, а в некоторых случаях также — дополнительная гарантия права на жилище.

В данном случае государство не выступает в качестве стороны в отношениях юридической ответственности причинителя вреда или должника по деликтному обязательству, а реализует функцию публичной власти путем организации системы компенсации собственникам жилых помещений и добросовестным приобретателям, которые утратили свое право на жилые помещения. В связи с этим условием выплаты компенсации является факт принятия лицом необходимых усилий для восстановления нарушенного права, когда по не зависящим от данного лица обстоятельствам такие усилия не принесли успеха (п. 3.3 постановления КС РФ от 04.06.2015 № 13-П).

Кроме того, для выплаты такой компенсации не нужно устанавливать обстоятельства, которые свидетельствуют о неправомерных действиях регистрирующего органа, а равно исследовать вопрос о правомерных действиях регистрирующего органа, которые привели к утрате собственником жилого помещения (соответственно ст. 16.1 ГК РФ о компенсации ущерба, причиненного правомерными действиями госорганов, также не применяется).

Новый закон конкретизирует нормы

О выплате компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН (ст. 68 Закона № 218-ФЗ). Так, собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения может рассчитывать на однократную компенсацию за счет казны Российской Федерации в размере
1 млн руб., если он утратил право собственности на такое жилое помещение.

Данное право возникает у физических лиц в одном из двух случаев:
— лицо является собственником такого помещения и по не зависящим от него причинам не вправе истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя;
— лицо является добросовестным приобретателем, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение.

При этом условием выплаты компенсации является невозможность получить возмещение причиненного в результате утраты права собственности вреда с третьих лиц, когда обязанность возмещения вреда третьими лицами установлена вступившим в законную силу решением суда:

— взыскание по исполнительному документу прекращено в случае смерти должника — гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим (при условии, что его обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим);
— внесение записи об исключении юридического лица-должника из ЕГРЮЛ.

Для положений о выплате компенсации за утрату права собственности предусмотрен иной срок вступления в силу — 1 января 2020 года.

Таким образом, изменение системы регистрации прав на недвижимость должно сделать ее более удобной для правообладателей. Разработчики закона во многом связывают это с объединением ЕГРП и ГКН и передачей этих функций одному органу. Кроме того, в качестве положительного момента позиционируется сокращение срока для государственной регистрации и кадастрового учета недвижимости.

Закон № 218- ФЗ предусматривает 55 оснований для приостановления регистрации прав до устранения причин, которые послужили основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации, но не более чем на 3 месяца.

Таким образом, Закон № 218-ФЗ вместо отказа в регистрации с необходимостью в дальнейшем заново подавать весь комплект документов, по сути, предоставляет заявителю возможность исправить существующие в предоставленных документах дефекты в пределах срока приостановления регистрации.