Залоговый кредитор получил признание своего статуса в отношении незарегистрированной недвижимости
Хорошие новости для добросовестных кредиторов, обеспечивших свои интересы залогом незарегистрированной надлежащим образом недвижимостью. Залоговый кредитор получил признание своего статуса в отношении незарегистрированной недвижимости. Позиция Верховного Суда Российской Федерации.
Банк (кредитор) и организация (должник) заключили кредитные соглашения и в обеспечение их исполнения договоры об ипотеке. Их предметом стали находившиеся в собственности должника объекты недвижимого имущества и право аренды земельного участка. На первый взгляд, ситуация однозначна и не вызывает сложностей: действительно, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются и к залогу прав по договору об аренде такого имущества[1]. Однако, как только оказывается, что впоследствии на земельном участке залогодателем были возведены объекты недвижимости, в том числе незавершенного строительства, вопросов становится больше.
Возникнет ли ипотека на объект незавершенного строительства в силу закона?
Можно ли признать за кредитором статус залогового в отношении указанного объекта?
Может ли быть недвижимость, права на которую еще не зарегистрированы, предметом залога?
Разберемся на конкретном примере. Ситуация.
Общество признано несостоятельным (банкротом) по заявлению банка-кредитора, чьи требования включены в третью очередь удовлетворения требований кредиторов как обеспеченные залогом недвижимого имущества и правом аренды земельного участка. Впоследствии на участке возведены новые объекты недвижимости (нежилое здание и гостиница), что по общему правилу не противоречит нормам Закона об ипотеке[2]. После открытия конкурсного производства банк обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора в отношении нововозведенного объекта, с учетом того, что права на него не были зарегистрированы.
Судами первой и апелляционной инстанций требования истца были удовлетворены, однако суд кассационной инстанции с данной позицией не согласился. Действительно, ситуация складывается двойственная. С одной стороны, Законом об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке[3]. Объекты незавершенного строительства признаются недвижимыми вещами в соответствии с нормами гражданского законодательства[4]. Соответственно, то имущество, права на которое не зарегистрированы, не может быть объектом гражданских прав и предметом залога соответственно. Именно этими доводами руководствовался заявитель по кассационной жалобе (являющийся кредитором общества).
Позиция Верховного Суда Российской Федерации[5].
Суд, не согласившись с позицией суда кассационной инстанции, требования истца удовлетворил. По нашему мнению, приведенные им доводы выглядят более убедительными.
Во-первых, в указанном случае имеет место возникновение залога в силу закона. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя[6], и данные объекты недвижимости находятся в залоге у залогодержателя независимо от указания на объекты недвижимости в договоре ипотеки земельного участка. Данными положениями подтверждается и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов[7].
Во-вторых, в случае уклонения залогодателя от регистрации возведенных объектов недвижимости и во избежание пропуска срока на предъявление кредитором требований, суд применил по аналогии порядок, регулирующих сходные отношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении основания для обращения взыскания на предмет залога, а в случае уклонения последнего зарегистрировать право можно по решению суда[8]. Фактически суд приравнял заявление о признании статуса залогового кредитора в отношении незарегистрированного объекта недвижимости к заявлению об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, рассмотренный случай может стать прецедентом при дальнейшем рассмотрении судами дел, что увеличит шансы залоговых кредиторов в спорах о признании их статуса.
Рекомендации.
В свою очередь, при возникновении аналогичных ситуаций советуем обратить внимание на следующие положения и рекомендации, которые будут играть роль при определении Вашего статуса как залогового кредитора в отношении объектов незавершенного строительства, находящихся на обремененном ипотекой земельном участке:
недвижимое имущество должно существовать в натуре - подтверждением данного факта может быть приложенная инвентаризационная опись;
объект незавершенного строительства должен соответствовать признакам недвижимого имущества - подтверждением данного факта могут быть приложенные фотографии, а также кадастровые и технические паспорта;
объект должен вводится не для самостоятельного, а для комплексного использования существующего объекта недвижимости. В указанном случае незавершенный объект будет являться принадлежностью к главной вещи. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое[9].
в договоре ипотеки не должны быть предусмотрены положения об ином порядке распространения ипотеки на вновь возведенные строения на земельном участке, являющемся предметом залога.
Мы будем следить за формированием практики по данной тематике и держать Вас в курсе.
[1] П. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
[2] Согласно ч. 1 статьи 65 Закона об ипотеке, на заложенном земельном участке залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
[3] П. 1 ст. 5 Закона об ипотеке.
[4] Ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
[5] Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017 по делу № 306-ЭС17-3016(2), А12-12549/2015.
[6] Пункт 1 статьи 65 Закона о залоге.
[7] Данный принцип закреплен в п. 5 ст. 1 и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в п.1 ст. 64 Закона об ипотеке.
[8] Ч. 5 ст. 13 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
[9] Ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке.