Михаил Корнев, руководитель Практики проектного финансирования и ГЧП, советник, и Елена Симонова, юрист Практики проектного финансирования и ГЧП, проанализировали прошедший первое чтение законопроект о внесении поправок в Градостроительный кодекс РФ, направленный на обеспечение инфраструктурой территорий, подлежащих комплексному развитию.
Государственной Думой РФ был принят в первом чтении законопроект № 664897-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (далее – Законопроект)[1].
Недостаточность социальной и транспортной инфраструктуры является одной из основных проблем при массовом жилищном строительстве. К такому выводу пришел Комитет Государственной Думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по результатам проведенного мониторинга обеспеченности населения в субъектах РФ местами в детских садах и школах[2].
Документами градостроительного проектирования и зонирования определяются параметры обеспеченности объектами социальной, транспортной, коммунальной и иными типами инфраструктуры, необходимой для нормальной жизнедеятельности. Информация о планируемых мероприятиях по сохранению уровня обеспеченности инфраструктурой должна включаться в проекты планировки территории. Положения Градостроительного кодекса РФ в принципе должны быть достаточными для того, чтобы при массовом строительстве уровень обеспеченности инфраструктурой не падал ниже нормативов.
Тем не менее, при реализации мероприятий по комплексному развитию территории (далее – КРТ) Градостроительный кодекс РФ не определяет конкретное лицо, ответственное за обеспеченность территории инфраструктурой. Договор о КРТ может предусматривать:
- обязательство лица, заключившего договор КРТ, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иные объекты[3];
- обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство и (или) реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о комплексном развитии территории[4].
В действующей редакции Градостроительного кодекса РФ указанные условия являются опциональными и могут вообще не включаться в договор КРТ.
Законопроект направлен на четкое определение лица, ответственного за обеспеченность территории инфраструктурой:
- если реализация решения о КРТ будет обеспечиваться оператором КРТ[5], то решение о КРТ будет предусматривать обязательство оператора КРТ за счет собственных средств и (или) за счет средств бюджета осуществить строительство соответствующих объектов;
- в рамках договора о комплексном развитии территории жилой застройки обязательство по строительству за счет собственных средств и (или) за счет средств бюджета объектов инфраструктуры будет возлагаться на лицо, заключившее договор о КРТ жилой застройки.
Нужно обратить внимание на следующее:
- на инвестора обязательство по созданию инфраструктуры будет относиться только в случае КРТ жилой застройки. При КРТ нежилой застройки и КРТ незастроенной территории обеспеченности инфраструктурой будет достигаться в прежнем порядке. На такое разночтение указывается и в отзывах на Законопроект, и, вероятно, этот момент будет скорректирован в последующих редакциях;
- Законопроект не предусматривает специального порядка предоставления оператору КРТ или инвестору бюджетных средств для создания инфраструктуры. Конечно, можно использовать стандартные механизмы, например, субсидии, но тогда у КРТ появятся те же проблемы в части бюджетного финансирования, что и у концессий до синхронизации концессионного и бюджетного законодательства: несмотря на условия КРТ, субсидии будут предоставляться в общем порядке, а непредоставление субсидии формально может не отменять обязательство оператора КРТ или инвестора по созданию инфраструктуры (похожая практика была в ранних концессиях). Таким образом, для минимизации рисков оператора КРТ или инвестора нужно будет предусматривать отдельные договорные условия как раз для таких случаев.
-
Возможность использования бюджетного финансирования создает дополнительные опции для использования механизмов ГЧП. Та же социальная инфраструктура может быть построена на основании, например, концессии с понятным механизмом бюджетного финансирования. Это потребует сложной синхронизации концессии и КРТ по условиям и срокам, но зато обеспечит оператору КРТ или инвестору дополнительные гарантии.
[1] https://sozd.duma.gov.ru/bill/664897-8
[2] См. Заключение Комитета Государственной Думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в отношении Законопроекта.
[3] Пункт 1 части 5 статьи 68 Градостроительного кодекса РФ.
[4] Часть 7 статьи 68 Градостроительного кодекса РФ.
[5] Юридическое лицо, исполняющее решение о КРТ и прямо или косвенно подконтрольное публично-паровому образованию.
-min-fotor-bg-remover-20240911162418.png){kind=avatar}
